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Hipotecas 100: ¿existen?

Canarias Noticias - 18/11/2020
Hipotecas

La falta de ahorros se ha convertido en el gran problema para comprar una casa. La falta de ahorro… y la crisis producto de la pandemia del coronavirus Covid-19.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, y tras casi una década inmobiliaria con hipotecas al 100% y al 110% que permitían cubrir la reforma de la casa, la compra del coche o las vacaciones en la playa, acceder a financiación bancaria se convirtió en una aventura para la inmensa mayoría de las familias españolas.

Y eso por una razón, y esa razón no es otra que, para financiarse, era necesario tener un trabajo estable y un determinado nivel de ingresos, independientemente de tener ahorrado un 30% del precio de compra para poder sentarse a hablar con el banco. Un 20% porque las entidades sólo conceden financiación por encima del 80% del valor de compraventa en ocasiones muy contadas y un 10% adicional para afrontar los gastos derivados de la operación (notaría, registro, gestoría...)

¿Cómo conseguir una hipoteca 100?

Aunque no de manera generalizada, en la actualidad son varias las entidades que sí ofrecen financiación para hipotecas 100 y que correspondería al 100%  del precio de compraventa.

Aunque son muchas las entidades que de manera puntual ofrecen hipotecas al 100% a sus clientes más solventes, hay un tipo de  clientes que tienen un perfil ideal para este tipo de operaciones, como son los funcionarios y familias con un perfil económico alto, con ingresos anuales de la unidad familiar elevados. En estos casos, el banco está dispuesto a conceder ese 100%, independientemente del valor de tasación, ya que a la entidad le interesa captar a ese perfil de cliente, o retenerlo, porque su garantía personal compensa la garantía real de la vivienda.

Y sí, es posible conseguir el 100% de financiación de la compraventa, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos. Entre estos requisitos, algunas entidades exigen que el cliente tenga una nómina de entre 4.500 y 5.000 euros y que su ratio de endeudamiento no supere en torno al 30-40%. Estas entidades ofrecen 100% de financiación excluyendo pago de impuestos y formalización de hipoteca. Para estos últimos, exigen que el cliente cuente con un ahorro propio para hacer frente a todos esos gastos sin que se vea obligado para ello a pedir otro préstamo.

En un contexto de tipos de interés en mínimos históricos y tras cerrar a “cal y canto” el acceso a la financiación hipotecaria a miles de particulares, la banca se ha visto obligada a abrir ligeramente el grifo del crédito ya que las hipotecas son la principal fuente de ingresos de la banca, no sólo por la rentabilidad que consiguen con su comercialización, sino por el negocio cruzado que llevan consigo (tarjetas de crédito, planes de pensiones...). Y, aunque la firma de hipotecas concedidas se ha ido recuperando poco a poco en los últimos años, el saldo vivo gestionado por las entidades financieras no ha parado de menguar desde hace años.

En este contexto, y con los tipos de interés en mínimos históricos, y un Euribor en negativo, las entidades financieras se han lanzado a una auténtica guerra hipotecaria donde las grandes protagonistas han sido las hipotecas a tipo fijo que ya representan un 40% del total de préstamos que se firman en España cuando hace cuatro años apenas representaban el 3%.

Un tipo de producto por el que, previsiblemente, seguirá apostando la banca si, como parece, el Banco Central Europeo (BCE) vuelve a retrasar la subida de tipos.

Financiar el 100% de la compra de la vivienda

La información derivada de ratio préstamo-valor nos traslada la expectativa sobre la situación financiera en la que se encuentran los hogares españoles. En entornos en los que mejoran las expectativas o las expectativas son positivas, la banca tiende a ponderar más la financiación sobre el importe de una compra de vivienda.

Se especula sobre el riesgo de vuelta a las andadas con la burbuja inmobiliaria... Pero los datos difieren de la época pasada.

En estos últimos años se fraguó una batalla por las hipotecas con intereses verdaderamente competitivos, aprovechando el hundimiento del tipo que ha encabezado el Banco Central Europeo. Lo habitual ha sido otorgar las hipotecas por el 80% como máximo del valor de tasación o compraventa, salvo en determinados casos como pueden ser viviendas adjudicadas a clientes con un alto perfil de solvencia.

No obstante, se vislumbra que, poco a poco, la banca se está animando a conceder mayores hipotecas ya que es el producto más rentable de una entidad, y cada vez son más los bancos que se postulan para conceder el 100% del valor de tasación del inmueble.

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